Polígonos de Vivienda: La gestión de la ruina (Parte I)
A día de hoy, la vivienda es un tema central en la agenda política y social, puesto que es una de las problemáticas que más afecta a las poblaciones de entornes metropolitanos de todo el mundo. En el contexto del estado español, el abanando de las zonas rurales en procesos migratorios hacia la ciudad en la época de industrialización ha hecho que actualmente la media de personas que viven en núcleos urbanos esté ya sobre el 70%, igual que la media europea. Dicha población se concentra cada vez más en grandes urbes y sus coronas metropolitanas, haciendo augmentar la demanda de vivienda creando así un aumento de precios que hace que un derecho básico acabe siendo negado a un porcentaje altísimo de la población.
Debido a los límites de crecimiento del medio urbano consolidado y a la crisis climática y de recursos materiales, la nueva construcción no es una opción para solucionar el problema. A parte, las actuaciones en centros consolidados son prácticamente imposibles, de modo que las coronas periféricas de la metrópolis adquieren un papel protagonista en la posible solución del problema.
Estas promociones, hechas con el objetivo de garantizar vivienda a los impactos migratorios de dentro del estado español entre los 60 y los 70, tenían unas características de base muy similares y han evolucionado de maneras muy parecidas.
Todas están ubicadas en zonas periféricas y, desde el principio o con el paso del tiempo, están muy comunicadas con su entorno urbano más consolidado así como con las zonas industriales. Fueron promociones que se construyeron con muy poco tiempo para población migrada que acababa de llegar a zonas urbanas del estado en busca de trabajo, especialmente en el sector de la industria y eran «tejidos urbanos» muy densos con unas viviendas con tipologías estandarizadas que intentaban dar respuesta a las necesidades de la familia tradicional más habitual del momento y debido a la construcción de vivienda en bloques, a pesar de que la densidad de los municipios y de los hogares era muy alta, la proporción de espacio público sin un uso determinado también era muy grande. Estas operaciones promovidas por el Estado del momento, dirigidas por el Ministerio de la Vivienda, finalizaron de manera incompleta en todos los casos, puesto que no se construyeron los equipamientos planificados y muchas veces ni siquiera el viario público. Este hecho hizo que la población de estos barrios tuviera que organizarse creando una base de tejido asociativo vecinal muy potente que ha determinado la evolución de este tipo de poblaciones.
Los errores de base de estos proyectos han hecho que a lo largo de su evolución hayan ido pasando todos por prácticamente las mismas problemáticas. La principal es que al construir todo un barrio al mismo tiempo y llevar población de un mismo perfil social se crea una comunidad con poca mixtura social y que envejece toda al mismo tiempo. Este hecho hace que todos los edificios del barrio estén envejecidos y que un porcentaje muy alto de la población sea gente mayor, que tiene unas necesidades específicas que muchas veces el barrio no puede satisfacer. Este cambio generalizado en la pirámide de población acaba comportando una bajada muy importante en la densidad, puesto que en las viviendas donde vivían núcleos familiares de una media de 4 personas (padre, madre e hijos) muchas veces solo acaba viviendo una persona o pareja de gente mayor. Esta des-densificación ha generado una agravación en la ya siempre complicada gestión de un espacio público muy extenso con unos costes de mantenimiento muy altos para una población muy poco numerosa y con recursos económicos muy limitados, implicando también una bajada muy importante en el comercio local, que ha hecho cerrar muchos establecimientos por falta de clientes.
Esta evolución tiene consecuencias negativas en el paisaje urbano puesto que los locales en planta baja cerrados en edificios de viviendas envejecidas, junto con un espacio público muy extenso en mal estado por falta de mantenimiento, generan una imagen de deterioro que hace que la zona sea muy poco atractiva, aumentando el riesgo que el estigma negativo que estas zonas ya tienen aumente junto con su devaluación.
Podemos concluir que el tipo de población y del medio construido en estas promociones era prácticamente igual en su inicio y su evolución en el tiempo ha sido prácticamente idéntica. El paso del tiempo, burbuja inmobiliaria aparte, ha devaluado los inmuebles de estas zonas, que han bajado progresivamente y debido a su envejecimiento y deterioro cada vez más grande, todo indica que seguirán bajando. Las personas que vivían en estas zonas y ha mejorado su situación económica han marchado a otras localidades y el nuevo perfil de población que los ha sustituido han sido personas con lavas bajas atraídas por los bajos precios y el régimen de protección oficial. El hecho de ser zonas con casi todas las viviendas en régimen de protección oficial, ha generado una «gentrificación inversa» donde núcleos familiares con rentas medias no podían acceder a las viviendas por no quedar dentro de los requisitos, generando así zonas con habitantes con menos poder adquisitivo que al resto de los tejidos urbanos consolidados de la ciudad. Este hecho, ha agravado un estigma negativo que se ha comentado anteriormente haciendo referencia al envejecimiento de la zona.
Estas zonas han envejecido debido a que la población que vino en los años 70 y compró viviendas siguen viviendo allí y no hay capacidad de generar nuevas promociones al estar agotado el espacio edificable.
En en cuanto a oferta de vivienda, tienen porcentajes altos de protección oficial, siendo un porcentaje muy bajo de alquiler y una mayoría de viviendas de propiedad. Así pues, aparte de las restricciones de la protección oficial, no tienen un parque de viviendas que se pueda adaptar a las necesidades de los habitantes de día de hoy, ni tampoco tipologías de viviendas que sean atractivas para atraer nuevos habitantes que rompan con la homogeneidad social que hay al municipio.
En este contexto, hay que reflexionar sobre elementos clave que habrá que afrontar tanto si hay un aumento desmesurado de los precios generando un proceso de gentrificación como si hay un colapso en el mercado y entra en una devaluación que inicia un proceso de degradación sin retorno.
Uno de los motivos de reflexión en materia de vivienda es la ruptura con la homogeneidad de las tipologías de vivienda para poder ofrecer una demanda que se adapte a las necesidades actuales de la población así como pueda ser atractiva por otras tipologías familiares que hay que estimular porque puedan vivir y romper con la homogeneidad social y la pirámide de población actual.
Así pues, para adaptarse a las necesidades del perfil de población actual teniendo un nivel de habitabilidad socialmente aceptable, hacen falta viviendas adaptadas para movilidad reducida y añadir tipologías de viviendas unihabitacionales y para la gente mayor, puesto que un porcentaje muy alto de la población actual son núcleos de 1 o 2 personas viviendo en viviendas de tres habitaciones o más y el porcentaje de de gente mayor al municipio, que es muy alto, no tiene ningún tipo de opción residencial que se adapte a sus necesidades.
En cuanto a las tipologías que sirvan para atraer gente al municipio en el contexto del relevo generacional que se producirá los próximos años, hay que potenciar viviendas que no respondan a las necesidades de la familia tradicional, como hacen ahora todas las de estas zonas, sino que sean útiles para parejas, para una persona, apartamentos de estudiantes, habitaciones satélite, etc. El objetivo tiene que ser generar una oferta atractiva para gente joven, puesto que la población está muy envejecida en términos generales. Aun así, hay que generar una oferta de vivienda atractiva para un abanico de edades lo más amplio posible, puesto que si durante la transición en las viviendas que habrá los próximos años viniera gente de una franja de edad muy parecida y optara por la propiedad o bien alquiler de muy larga duración, en el futuro se tendría el mismo problema que se tiene ahora, una población que ha envejecido «en bloque», con unas necesidades especiales que la ciudad es incapaz de satisfacer.
Esta mejora del parque edificado forma parte de la estrategia de evitar una caída de precios sin control. Al mejorar la calidad de las viviendas se alarga su vida útil y se revalorizan evitando la devaluación conjunta del parque edificado.
En cuanto a la evolución razonable respecto a los regímenes de propiedad, queda claro que sea qué sea el escenario que se acabe produciendo es necesario que un porcentaje del parque de viviendas siga siendo social, ya sea para satisfacer la demanda de personas vulnerables que podrían decaer en su derecho a la vivienda con una subida de precios, como para tener una cierta capacidad del control de precio de mercado a escala local.
El problema no es tanto el definir la necesidad de una parte de vivienda social (que dado el contexto, es evidente) sino definir qué tipo de vivienda social sería más adecuada y sostenible y qué proporción del total tendría que suponer.
Para evitar los problemas de la homogeneidad de tipo de régimen de propiedad, se debe plantear un escenario donde el parque de vivienda social local esté formado por una mezcla de diferentes tipos donde las proporciones de cada uno puedan modificar-se con el tiempo para tener capacidad de adaptación a un contexto socio-económico cambiante.