Polígonos de Vivienda: La creación del modelo (Parte II)

El objetivo de las políticas de vivienda en los polígonos realizados en los años setenta debe ser el de crear mecanismos capaces de regular el precio de mercado y de replantear el modelo de vivienda existente al mismo tiempo. Evitar que haya un aumento de precios generalizados que expulse a la población así como evitar una bajada de precios que haga que este sea el único atractivo del municipio y entre en una fase de degradación.

Queda claro que para combatir el aumento de precios es necesario un alto porcentaje de vivienda social y que para evitar una bajada drástica es necesaria una inversión al revalorizar el parque edificado existente.
Así pues, la herramienta capaz de combatir estos dos escenarios es la inversión en rehabilitación del parque edificado haciendo que la inversión sea pública y que implique la creación de un porcentaje determinado de vivienda social. Intentar que la administración, gracias a la inversión en rehabilitación energética, genere vivienda protegida y adquiera un porcentaje de estas viviendas para poder garantizar el derecho a la vivienda de personas vulnerables y regular el precio de libre mercado para evitar un proceso de gentrificació.

En la coyuntura actual, la rehabilitación energética es necesaria para alargar la vida útil del parque edificado mejorando la eficiencia energética, reduciendo las emisiones generadas por los hogares que actualmente consumen energía para garantizar el confort y mejor el estado de salud de los hogares que actualmente se encuentran en infra-consumo. Por otro lado, la vivienda social es necesaria para garantizar el derecho a la vivienda y tener mecanismos de control de precio de mercado en zonas con bajos recursos económicos donde hay riesgo de que se disparen los precios.

La inversión ha ser pública porque implica la mejora de confort dentro del hogar suponiendo una garantía de derecho a la vivienda digna de los propietarios al mismo tiempo que supone un ahorro en salud pública al reducirse el riesgo de contraer dolencias relacionadas con la pobreza energética. Aparte, el hecho de que la inversión en rehabilitación sea pública es un primer paso para generar vivienda de protección oficial y adquirir viviendas por parte de la administración, teniendo así una herramienta más para garantizar el derecho a la vivienda y tener una cierta capacidad de influencia en el precio de mercado.

La estrategia debe pasar por invertir en rehabilitación energética en un parque de viviendas envejecido y poco eficiente para garantizar unos niveles de habitabilidad aceptables y reducir el consumo energético y las emisiones de CO2 equivalente asociadas al mismo. Estas viviendas donde se ha invertido con dinero público pasarían a régimen de Vivienda de Protección Oficial durante los próximos años y quedarían grabadas con una notación de registro, puesto que al haber invertido dinero público revalorizando un patrimonio privado la administración se garantiza el derecho de regular el precio de venta y de alquiler.
Durante el periodo de régimen protegido y también después, en caso de venta del inmueble sería obligado devolver la inversión realizada en la rehabilitación por parte de la administración, pagando la notación de registro. El retorno sería re-invertido consiguiendo mantener siempre el mismo porcentaje de vivienda de protección oficial sin aumentar la inversión.

Aparte del handicap de la inversión inicial, es una inversión con retorno seguro a largo plazo que permite la re-inversión posterior, de forma que permite que el proceso de rehabilitación del municipio sea permanente. Aparte del sistema de retorno de la inversión a la administración por la herramienta de la Notación de Registo, se produce un ahorro energético considerable para los núcleos familiares, puesto que se calcula que estas rehabilitaciones energéticas reducen un 70% la demanda por clima, que es la aproximadamente mitad del consumo total de los hogares en el clima peninsular. Aparte, los propietarios disfrutan de la re-valoritzación de su inmueble al tener la titularidad principal.

De cara a la administración, la mejora en eficiencia energética también supone un ahorro en salud pública, puesto que los hogares con ingresos bajos mejoran el confort sin tener que subir el consumo energético que no pueden permitirse, cosa que implica un mejor estado de salud y menos gasto por ingresos hospitalarios y medicamentos por dolencias vinculadas a la exposición continuada al frío.

En cuanto al mercado laboral, según un estudio de la Fundación CONAMA, la rehabilitación energética de edificio tiene la capacidad de crear entre 8 y 14 puestos de trabajo directos por cada millón de euros invertido y partimos de la base de que el precio mediano de rehabilitación energética es de 20.000 euros; por cada 50 viviendas rehabilitadas se generarían unos 11 puestos de trabajo estables. Además, la mayoría de puestos de trabajo generados son de carácter local, distribuido de manera equilibrada por la región y llevado a cabo por Pymes y profesionales locales.

Como conclusión final, los polígonos de vivienda de los años setenta fueron planteados con un modelo de ciudad completamente obsoleto a día de hoy. Creados en un contexto de industrialización y bajo el principio de crecimiento ilimitado, se encuentran en un entorno des-industrialitzado donde la des-localización de empresas y el colapso general del sistema neo-liberal ha hecho estragos.
El modelo de ciudad moderna abanderada por la Carta de Atenas con su sistema de zonificación de racionalismo radical combinado con el alta demanda de vivienda generada por movimientos migratorios por la necesidad de mano de obra que exigía industrialización de ciertas zonas del país, hizo que se generaran polígonos de vivienda planteados meramente como almacenes de capital humano ubicados a zonas estratégicas para poder ser transportados con facilidad. A pesar de que posteriormente el tejido asociativo fue capaz de convertir el que era un descampado con edificaciones en barrios con identidad propia, tanto su planificación física como una gestión pésima de políticas de vivienda han llevado a la situación actual: unas zonas que han envejecido con su población.
Llegado este punto, se hace difícil no pensar en la reflexión que hacía Charles Jencks en su libro «El lenguaje de la arquitectura posmoderna» publicado justamente en los setenta, donde responsabilizaba la arquitectura moderna de una buena parte de los dramas sociales de su época, cogiendo como ejemplo el proyecto de Pruitt-Igoe como caso más claro de aquel fracaso.

Pruitt-Igoe, construido en 1954 a Sant Lluís, en los Estados Unidos, fue dirigido por el arquitecto estadounidense de origen japonés Minoru Yamasaki, (famoso para ser el arquitecto del World Trade Center) y que fue uno de los más importantes representantes junto a Le Corbusier de este tipo de urbanismo, tan de moda a mediados del siglo XX. Después de la construcción del proyecto, debido a la mala gestión del mismo y las faltas de políticas de vivienda entró en un espiral de degradación con problemas de convivencia haciendo que los vecinos que conseguían prosperar económicamente se mudaran a mejores vecindarios. Como resultado, muchos de los apartamentos quedaron abandonados, siendo posteriormente ocupados de manera ilegal. La situación llegó a tal extremo que en 1972, justo un año antes del final de la construcción de Badia del Vallès, el complejo tuvo que ser demolido.
El principal problema de los proyectos de estas características, que fueron muy usuales durante el S.XX, es que fueron planificados desde los gobiernos, ya fueran locales o estatales, y no desde el punto de vista del habitante, haciendo que los residentes de estas ciudades normalmente no se sienten ciudadanos de estas.
A pesar de las lecciones aprendidas, se debe recordar que del mismo modo que la promoción de edificaciones y la creación de «ciudades» de la nada no resuelve problemáticas sociales, el derribo de las mismas tampoco. Tal como decía M.Meyer, «es la interacción y no el lugar la escénica de la ciudad y la vida humana», de forma que las relaciones sociales que se producen al entorno físico son lo que le dan sentido, así que es tan importante la construcción de este entorno como su planificación previa y gestión posterior. A pesar de que el planteamiento inicial de las ciudades modernas del S.XX parten de una base que claramente ha sido errónea, la crisis del cambio climático hace que derruir sistemáticamente el patrimonio edificado para rehacerlo de nuevo no sea una opción, dado que los recursos materiales para poder ejecutar esta propuesta son inasumibles.

Así pues, como alternativa a la demolición se deben plantear estrategias basadas en la re-interpretación del patrimonio edificado que sean capaces de adaptarse a necesidades actuales y futuras a través de la modificación física del entorno, con rehabilitación de edificaciones y proyectos de regeneración urbana a escala más grande, y de la gestión de estos espacios a través de políticas de vivienda y cohesión social.

La solución pasa de manera clara por una combinación entre la rehabilitación y la creación de unas nuevas políticas de viviendas capaces de mejorar las edificaciones aumentando la habitabilidad y el confort al mismo tiempo que se garantiza el derecho a la vivienda con vivienda social y mecanismos de regulación de libre mercado.